Calcula la plusvalía aunque de momento no tienes que pagarla

La nueva Ley de plusvalía municipal incorpora algunas novedades importantes, la mayor de ellas, al menos para el contribuyente, es que a partir de ahora sólo se pagará si se obtiene beneficio con la venta de la vivienda. Además, el Gobierno ofrece al contribuyente la posibilidad de elegir el método de cálculo de la base imponible del impuesto de la plusvalía que le resulte más favorable cuando haya un incremento del valor de suelo en una venta inmobiliaria: tributar por la plusvalía real imponible como resultado de la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta, o tributar con el método objetivo, que consiste en aplicar los nuevos coeficientes anuales sobre el valor catastral del suelo, en función de los años transcurridos desde la operación para determinar la base imponible. El contribuyente podrá optar por abonar la cantidad que sea más favorable para su bolsillo.

De esta forma, «se sustituyen los porcentajes anuales aplicables sobre el valor del terreno por unos coeficientes máximos, en función del número de años transcurridos desde la operación». Estos coeficientes se actualizarán anualmente de acuerdo a la evolución del mercado inmobiliario por el Ministerio de Hacienda, en norma con rango legal:

Periodo de generación Coeficiente
Inferior a 1 año 0,14
1 año 0,13
2 años 0,15
3 años 0,16
4 años 0,17
5 años 0,17
6 años 0,16
7 años 0,12
8 años 0,10
9 años 0,09
10 años 0,08
11 años 0,08
12 años 0,08
13 años 0,08
14 años 0,10
15 años 0,12
16 años 0,16
17 años 0,20
18 años 0,26
19 años 0,36
Igual o superior a 20 años 0,45

A la base imponible resultante se le aplica un gravamen máximo del 30%. Si una vivienda fue adquirida en 2017 por 300.000 euros y se vende en 2021 por 380.000 euros, la plusvalía de la operación sería de 80.000 euros. Así, si en la fecha de venta el valor catastral total es de 150.000 euros, de los que 90.000 , es decir un 60%, representan el valor catastral del suelo y 60.000 (40%)el valor catastral de construcción, el incremento del valor real que se le imputará al contribuyente será el 60% de la ganancia de 80.000 euros, es decir, 48.000 euros. Esa será la base imponible por el método de la plusvalía real.

Sin embargo, con el nuevo método objetivo se multiplicaría el valor catastral del suelo (90.000 euros) por 0,17 (coeficiente para una operación con cuatro años de intervalo entre la compra y la venta), de lo que resultaría 15.300 euros. En este caso el contribuyente, como es lógico, elegiría la base imponible objetiva de 15.300 euros, en lugar de la base imponible real de 48.000 euros. Después de aplicarle el gravamen del 30%, el contribuyente pagaría 4.590 euros con el método objetivo u 14.400 según el método de la plusvalía real.

Y es importante que sepas que los ayuntamientos no van a poder exigir el pago de este impuesto, la plusvalía, en las compraventas de inmuebles que se hayan producido antes del día 26 de octubre, pero tampoco van a poder hacerlo en las que se produzcan desde ahora hasta que no se aprueben sus nuevas ordenanzas fiscales, para lo que tienen seis meses.

Pero hay casos en que ocurre lo contrario; por ejemplo, si una vivienda es adquirida en 2014 por 250.000 euros y se vende en 2021 por 260.000 euros, la plusvalía de la operación sería de 10.000 euros. Teniendo en cuenta que en la fecha de venta el valor catastral total es de 100.000 euros, de los que 20.000 corresponden al valor del suelo y 80.000 al valor de construcción, la plusvalía real que se le imputará al contribuyente será del 20% de 10.000, es decir, 2.000 euros.

Con el método objetivo se multiplicaría el valor del suelo de 20.000 por el coeficiente 0,12 (aplicable a operaciones con intervalo de siete años entre la compra y la venta), con un resultado de 2.400 euros. En este caso saldría a cuenta tributar por la plusvalía real (2.000 euros) en lugar de por la objetiva (2.400 euros).

Por Eduardo Lizarraga| noviembre 13th, 2021