La nueva Ley de plusval\u00eda municipal incorpora algunas novedades importantes, la mayor de ellas, al menos para el contribuyente, es que a partir de ahora s\u00f3lo se pagar\u00e1 si se obtiene beneficio con la venta de la vivienda. Adem\u00e1s, el Gobierno ofrece al contribuyente la posibilidad de elegir el m\u00e9todo de c\u00e1lculo de la base imponible del impuesto de la plusval\u00eda que le resulte m\u00e1s favorable cuando haya un incremento del valor de suelo en una venta inmobiliaria: tributar por la plusval\u00eda real imponible como resultado de la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta, o tributar con el m\u00e9todo objetivo, que consiste en aplicar los nuevos coeficientes anuales sobre el valor catastral del suelo, en funci\u00f3n de los a\u00f1os transcurridos desde la operaci\u00f3n para determinar la base imponible. El contribuyente podr\u00e1 optar por abonar la cantidad que sea m\u00e1s favorable para su bolsillo.
De esta forma, \u00abse sustituyen los porcentajes anuales aplicables sobre el valor del terreno por unos coeficientes m\u00e1ximos, en funci\u00f3n del n\u00famero de a\u00f1os transcurridos desde la operaci\u00f3n\u00bb. Estos coeficientes se actualizar\u00e1n anualmente de acuerdo a la evoluci\u00f3n del mercado inmobiliario por el Ministerio de Hacienda, en norma con rango legal:
Periodo de generaci\u00f3n Coeficiente
Inferior a 1 a\u00f1o 0,14
1 a\u00f1o 0,13
2 a\u00f1os 0,15
3 a\u00f1os 0,16
4 a\u00f1os 0,17
5 a\u00f1os 0,17
6 a\u00f1os 0,16
7 a\u00f1os 0,12
8 a\u00f1os 0,10
9 a\u00f1os 0,09
10 a\u00f1os 0,08
11 a\u00f1os 0,08
12 a\u00f1os 0,08
13 a\u00f1os 0,08
14 a\u00f1os 0,10
15 a\u00f1os 0,12
16 a\u00f1os 0,16
17 a\u00f1os 0,20
18 a\u00f1os 0,26
19 a\u00f1os 0,36
Igual o superior a 20 a\u00f1os 0,45<\/p>\n\n\n\n
A la base imponible resultante se le aplica un gravamen m\u00e1ximo del 30%. Si una vivienda fue adquirida en 2017 por 300.000 euros y se vende en 2021 por 380.000 euros, la plusval\u00eda de la operaci\u00f3n ser\u00eda de 80.000 euros. As\u00ed, si en la fecha de venta el valor catastral total es de 150.000 euros, de los que 90.000 , es decir un 60%, representan el valor catastral del suelo y 60.000 (40%)el valor catastral de construcci\u00f3n, el incremento del valor real que se le imputar\u00e1 al contribuyente ser\u00e1 el 60% de la ganancia de 80.000 euros, es decir, 48.000 euros. Esa ser\u00e1 la base imponible por el m\u00e9todo de la plusval\u00eda real.
Sin embargo, con el nuevo m\u00e9todo objetivo se multiplicar\u00eda el valor catastral del suelo (90.000 euros) por 0,17 (coeficiente para una operaci\u00f3n con cuatro a\u00f1os de intervalo entre la compra y la venta), de lo que resultar\u00eda 15.300 euros. En este caso el contribuyente, como es l\u00f3gico, elegir\u00eda la base imponible objetiva de 15.300 euros, en lugar de la base imponible real de 48.000 euros. Despu\u00e9s de aplicarle el gravamen del 30%, el contribuyente pagar\u00eda 4.590 euros con el m\u00e9todo objetivo u 14.400 seg\u00fan el m\u00e9todo de la plusval\u00eda real.
Y es importante que sepas que los ayuntamientos no van a poder exigir el pago de este impuesto, la plusval\u00eda, en las compraventas de inmuebles que se hayan producido antes del d\u00eda 26 de octubre, pero tampoco van a poder hacerlo en las que se produzcan desde ahora hasta que no se aprueben sus nuevas ordenanzas fiscales, para lo que tienen seis meses.
Pero hay casos en que ocurre lo contrario; por ejemplo, si una vivienda es adquirida en 2014 por 250.000 euros y se vende en 2021 por 260.000 euros, la plusval\u00eda de la operaci\u00f3n ser\u00eda de 10.000 euros. Teniendo en cuenta que en la fecha de venta el valor catastral total es de 100.000 euros, de los que 20.000 corresponden al valor del suelo y 80.000 al valor de construcci\u00f3n, la plusval\u00eda real que se le imputar\u00e1 al contribuyente ser\u00e1 del 20% de 10.000, es decir, 2.000 euros.
Con el m\u00e9todo objetivo se multiplicar\u00eda el valor del suelo de 20.000 por el coeficiente 0,12 (aplicable a operaciones con intervalo de siete a\u00f1os entre la compra y la venta), con un resultado de 2.400 euros. En este caso saldr\u00eda a cuenta tributar por la plusval\u00eda real (2.000 euros) en lugar de por la objetiva (2.400 euros).
Por Eduardo Lizarraga| noviembre 13th, 2021<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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